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  股票简称:步步越南捕鸟王高股票代码:002251 布告编号:2019-041

  步步高商业连锁股份有限公司关于对深圳证券买卖所问询函回复的布告

  本公司及董事会全体成员确保布告内容的实在、精确和完好,不存在虚伪记载、误导性陈说或严重遗失。

  步步高商业连锁股份有限公司(以下简称“公司”)于 2019年6月19日,公司发表了《相关买卖的布告》(布告编号:2019-038)。2019 年 6月21日,公司董事会收到米芝儿深圳证券买卖所中小板公司处理部《关于对步步高商业连锁股份有限公司的问询函》(中小板问询函【2019】第 240 号)(以下简称“马布里老婆问询函”)。依据问询函的要求,经公司董事会仔细核对和履行,对问询函中所重视的问题进行了回复,现将回复内容布告如下:

  问题一、请结合你公司主经营务状况、运营形式和未来运营方案等详细阐明向控股股东购买标的公司的原因、合理性及必要性。

  回复:

  (一)买卖布景概述

  2015年8月,公司与步步高出资集团股份有限公司(以下简称“步步高集团”)签定租借协议,向其租借坐落湘潭市岳塘区建造南路102号1-8层物业,用于开设步步高广场(湘潭)二期项目。

  2018年11月,au750是什么意思,步步高商业连锁股份有限公司关于对深圳证券买卖所问询函回复的布告,object步步高集团建立全资子公司湘潭步步高广场商业处理有限公司(以下简称“湘潭广场商业公司”或“标的公司”),并将步步高广场(湘潭)二期项目悉数物业财物注入湘潭广场商业公司,首要什物财物为坐落湖南省湘潭市岳塘区建造南路102号步步高广场(湘潭)二期的出资性房地产、固定财物-房子建筑物,算计建筑面积78,217au750是什么意思,步步高商业连锁股份有限公司关于对深圳证券买卖所问询函回复的布告,object.53平方米。

  2019年6月18日,公司举行第五届董事会第二十三次会议,审议经过公司向步步高集团购买其所持有的湘潭广场商业公司100%股权及对应的悉数股东权益的方案。

  (二)向控股股东购买标的公司的原因、合理性及必要性

  公司向控股股东购买标的公司100%股权系为了完结对步步高广场(湘潭)二期项目物业由租借转为自我克制的商业意图。

  公司对上述步步高广场(湘潭)二期项目物业由租借转为自我克制的原因、合理性及必要性剖析如下:

  1、削减经常性相关买卖,增强公司独立性

  公司坚持以湖南商场为中心,为了进一步深耕湖南本地商场,扩展公司在湖南中小城市的规划优势、品牌优势,在湖南商场构成网络布局,公司于2015年8月与步步高集团签定租借合同,租借其坐落湘潭市岳塘区建造南路102号1-8层物业用于开设步步高广场(湘潭)二期项目。上述物业的租借期限为10年,计腔组词租开端日为2015年11月1日,公司需付出的租金总额约为39,368.22万元,其间2018年付租借金3,441.14万元,约占当年相关承租总额的20.80%。

  公司收买湘潭广场商业公司后,该等物业将由租借转为自我克制,有利于削减经常性相关买卖,增强公司独立性。

  2、 进步公司财物质量,增强盈余才能

  依据“立足于中小城市”、“密集式开店构成网络布局”的开展战略,公司于2015年8月在湘潭市开设步步高广场(湘潭)二期项目。湘潭市坐落湖南省的中部区域,紧邻长沙市、株洲市,2018年总人口286.5万,湘潭是长株潭城市群的重要组成部分及国家长株潭城市群“两型社会”归纳配套改革试验区中心城市。2018年,湘潭市完结区域生产总值2,161.4亿元,同比添加7.8%,社会消费品零售总额添加10%,湘潭市乡镇人均可支配收入到达29,872元,位居湖南省各地级市第三位,当地居民具有较强的消费才能。

  步步高广场(湘潭)二期项目坐落湘潭市中心城区,交通便利,地理位置优胜。自开业以来,依托引进的很多世界、国内名优品牌,步步高广场(湘潭)二期的全体吸引力、品牌知名度和客流量不断添加。步步高广场(湘潭)二期物业面积算计78,d2688217.53平方米,开业以来坚持了日均近3.3万人的客流量,2018年买卖额(GMV)到达3.11秘爱豪门小太太亿元左右。

  未来,跟着零售职业竞赛日趋激烈、消粗野丫头遇上恶少爷费晋级日益加快,优质商业物业将成为稀缺资源和零售商必争之地,步步高广场(湘潭)二期物业存在潜在增值空间。公司本次收买湘潭广场商业公司悉数股权,有利于进步公司财物质量,享用步步高广场(湘潭)二期潜在增值盈余。

  综上,本次相关买卖发作的原因是为了削减经常性相关买卖,增强公司独立性,一起可以进步公司财物质量,增强盈余才能;本次相关买卖契合公司未来开展战略,有利于公司久远运营开展,具有合理性和必要性。

  问题二、布告显现,到布告发表日,你公司需要向相关方付出财物购买价款10.3亿元(含本次买卖)。请结合合同首要条款阐明后续的付款组织及资金来源,并弥补发表资金来源的详细状况,直至发表到来源于相关主体的自有资金、运营活动所获资金或银行告贷,并按不同资金来源途径别离列示资金融出方称号、金额、资金本钱、期限、担保和其他重要条款,以及后续还款方案等。

  回复:

  公司2016年、2017年、2018年、2019年一季度运营活动发生的现金流量净额别离为9.52亿元、11.24亿元、14.34亿元、10.87亿元,2019年一季度公司钱银资金余额18.42亿元,现金流较好。陈述期需向相关方付出财物购买价款10.3亿元(含本次买卖)将以自有资金与银行告贷完结此次买卖。截止2019年3月末,公司授信额度113.06亿元,已用额度67.21亿元,剩下额度45.85亿元,授信额度较为足够。银行告贷的资金本钱随行就市,以商场利率为准。公司银行现在告贷均匀利率4.95%。银行告贷担保条件为信誉或典当担保办法,期限为短期或中长期告贷,还款方案为依据告贷期限分期予以归还。

  问题三、请你公司阐明在标的财物触及的商铺均已租借的状况下,其最近一年一期经营收入均为零的原因。

  回复:

  标的公司湘潭步步高广场商业处理有限公司由步步高集团建议建立于2018年11月16日,到2019年5 月31日,步步高集团与标的公司没有处理完结标的财物的产权过户交割手续。依据标的公司与步步高集团相关协议约好,在完结标的财物过户手续前,标的公司的租借收入由步步高集团收取并享有。

  因而,因为标的公司自2019年6月21日才获得标的财物的不动产权属证明,(湘潭市自然资源和规划局签发的“湘(2019)湘潭市不动产权第0024107号”权证),标的公司依据与步步高集团的买卖协议约好,自2019年6 月1日开端收取该标的财物物业租金,故标mf8667的公司最近一年一期(自标的公司建立日2018年11月16日至2019年5月31日)经营收入均为零。

  问题四、布告显现萝莉吧论坛,到2019年5月31日,标的财物评价值为67,042.60万元,增值率41.29%。请详细阐明本次评价选用财物根底法的依据及合理性,以及评价增值的详细原因,是否存在危害上市公司及中小股东利益的景象。

  回复:

  (一)本次评价选用财物根底法的依据及合理性

  依据《财物评价执业准则——企业价值》(中评协[2018]38号),财物评价专业人员履行财物价值评价事务,应当依据评价意图、评价目标、价值类型、材料搜集状况等相关要素,审慎剖析收益法、商场法和财物根底法(本钱法)三种财物评价根本办法的适用性,依法恰当地挑选一种或多种财物评价根本办法进行评价。

  财物根底法适用性剖析:因为被评价单位各项财物及负债权属明晰,相关材料较为完全,可以经过选用各种办法鉴定预算各项财物、负债的价值,并对其首要财物-广场湘潭店二期商业归纳体选用了商场比较法进行评价,因而本次评价适合选用财物根底法进行评价。

  收益法适用性剖析:因为被评价单位为物业租借服务企业,其未来收益来源于物业租借服务项目。至评价基准日,“广场湘潭店二期”是被评价单位运营处理的仅有项目。“广场湘潭店二期”产权证处理在步步高出资集团股份有限公司名下,到评价陈述日没有过户到被评价单位。依据被评价单位(湘潭广场商业公司)与步步高出资集团股份有限公司签定的协议,在湘潭广场商业公司完结该不动产权过户手续之前,“广场湘潭店二期”的租金收入、对应的房产税、土地运用税悉数由步步高出资集团股份有限公司收取及交纳。因出具陈述时无法确认完结过户的时刻,故不能牢靠猜测被评价单位的未来收益,故本次评价不适合菊蕾选用收益法。

  商场法适用性剖析:因为被评价单位实践是物业租借服务公司,广场湘潭店二期项目是被评价单位仅有运营处理的物业租借服务项目,与同职业上市公司存在au750是什么意思,步步高商业连锁股份有限公司关于对深圳证券买卖所问询函回复的布告,object很大差异,相似可比股权买卖案au750是什么意思,步步高商业连锁股份有限公司关于对深圳证券买卖所问询函回复的布告,object例也很少。一起考虑到其广场湘潭店二期项目在财物根底法中现已依照商场法进行评价,故本次评价不适合对股权选用商场法进行评价。

  归纳以上剖析定论后财物评价专业人员以为:本次评价在理论上和实务上可选用财物根底法进行评价。

  (二)评价增值的详细原因

  本次评价增值首要系房地产评价增值,账面价值47,451.84万元,评价价值67,042.60万元,评价增值19,590.76万元,评价增值率41.29%。

  委估房地产财物为用于商业意图房地产,地产所在区域房地产商场发育较老练且存在可比房地产买卖事例,故可选用商场法对其进行评价。

  房地产财物商场法的理论依据——代替原理

  商场法是将评价目标与在评价时点近期有过买卖的相似房地产进行比较,对这些相似房地产的已知价格作恰当的批改,以此预算评价目标的客观合理价格或价值的方胡氏精诚锁匠东西官网法。

  商场法的根本公式:

  房地产的评价价值=房地产比准单价建筑面积

  其间:比准单价=可比实例价格买卖状况批改系数买卖日期批改系数房地产状况批改系数

  房地产状况批改系数=区位状况批改系数单个状况批改系数

  综上所述,本次评价增值的详细原因首要系房地产评价增值,房地产的评价以评价基准日近期相似房地产商场价格为基准比较确认。账面值仅反映了房地产的前史建造本钱,评价值则包含了房地产商场全体上涨、开发赢利等要素,因而房地产的评价增值是合理的。

  (三)本次买卖是否存在危害上市公司及中小股东利益的景象

  本次买卖价格依据具有证券期货事务资历的财物评价组织出具的财物评价陈述所确认的评价值为根底确认,由各方在公正、自愿的准则下洽谈确认,财物定价公正、合理,契合相关法令、法规及《公司章程》的规则,不会危害公司及中小股东的利益。au750是什么意思,步步高商业连锁股份有限公司关于对深圳证券买卖所问询函回复的布告,object

  问题五、《非运营性资金占用及其他相关资金来往状况的专项审计阐明》显现,到2018年12月31日,你公司预付步步高出资集团咱们立足于美利坚3.45亿股权出资款,该金钱系2018年6月你公司以6.90亿购买郴州步步高出资有限公司悉数股东权益所造成的;预付赣州丰达置业有限公司(以下简称“丰达置业”)6亿购房款,该金钱系2017au750是什么意思,步步高商业连锁股份有限公司关于对深圳证券买卖所问询函回复的布告,object年12月你公司以7.35亿购买丰达置业相关财物所造成的。请阐明上述买卖的发展状况,是否存在违背相关协议付款及交给条款的au750是什么意思,步步高商业连锁股份有限公司关于对深圳证券买卖所问询函回复的布告,object景象,将上述金钱认定为预付金钱的原因及合理性,是否存在非运营性资金占用的景象。

  回复:

  (一)购买郴州步步高出资有限公司悉数股东权益事项

  经公司第五届董事会第十二次会议和2018李小济年第2次暂时股东大会审议经过,公司以自筹资金6.90亿元向步步高出资集团股份有限公司购买其所有的郴州步步高出资有限公司悉数股东权益。

  郴州步步高出资有限公司的首要财物为郴州步步高广场物业,该物业已租借给公司开设门店运营,股权过户手续估计于2019年9月30日前处理结束。依据公司与步步高出资集团股份有限公司签定的《股权转让协议》,其股权购买款付出进展如下:彩石谷(1)协议签定收效之日,受让方向转让方付出第一笔股权转让款2.07亿元;(2)受让方举行股东大会经往后3日内,受让方向转让方付出第二笔股权转让款1.38亿元;(3)转让方完结标的公司解押事宜,自解押完结3日内,受让方向转让方付出第三笔股权转让款2.07亿元;(4)转让方大吴哥文娱凶恶漫画完本钱次股权转让的工商改变后的3日内,受让方向转让方付出剩下的股权转让款1.38亿元。到2018年12月31日,公司依照协议约好付出股权购买进展款3.45亿元, 不存在违背相关协议付款及交给条款的景象。

  (二)购买赣州丰达置业有限公司相关财物事项

  经公司第五届董事会第六次会议和2017年第六次暂时股东大会审议经过,公司以自筹小玲姐姐资金7.35亿元向赣州丰达置业有限公司购买其所有的坐落赣州市商业中心南门口红旗大路南侧的赣州步步高新天地项目部分物业(商业裙楼负一层至负四层以及地上一至九痛苦一抹灵绝密配方层)。

  赣州丰达置业有限公司正在处理检验办证手续,产权证估计2019年9月30日前处理结束。依据公司与赣州丰达置业有限公司签定的《物业购买协议》,其物业购买款付出进展如下:(1)合同签定5日内受让方向转让方付出2亿元;(2)项目裙楼部分施工完结及项目预售证处理结束后7大众日报鲁义日内受让方向转让方付出2亿元;(3)项目裙楼部分及地下停车场交给给受让方运用和处理之日起30日内受让方向转让方付出2亿元;(4)项目卖场开业之日起10日内受让方向转让方付出1亿元;(5)项目产权处理至受让方名下后,转让方向受让方全额供给受杨玉娣让方认可的发票后10日内受让方向转让方付出剩下的尾款3500万元。到2018年12月31日,公司依照合同约好付出进展款6亿元,不存在违背相关协议付款及交给条款的景象。

  综上,公司就上述相关买卖依据公司章程、相关上市公司监管法令法规的规则恰当履行了相关买卖决策程序,相关买卖协议及相关买卖事项获得了非相关股东的股东大会决议同意。公司不存在违背经同意的相关买卖协议付款条款组织的景象,2018年12月31日,公司依据财物流动性将预付的股权购买款从预付账款重分类至非流动财物下列示,不存在非运营性资金占用的景象。

  问题六、你公司应予阐明的其他事项。

  回复:公司估计未来二十四个月无其它收买相关方物业方案。

  特此布告!

  步步高商业连锁股份有限公司董事会

  二○一九年六月二十八日

(责任编辑:DF120)

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